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不仅是万达
* 来源 :http://www.shoreroadstudio.com * 发表时间 : 2018-09-06 23:39 * 浏览 :

在雅戈尔三大产业中,金融投资最挣钱,但用人最少;纺织服装有近5万员工,盈利却最低。有玩笑称,雅戈尔的老板李如成很懂得“草船借箭”,先用卖服装挣的钱做房地产和金融投资,再用资本市场的盈利反哺服装产业和地产。

阳光保险的盈利能力远非单个地产项目所能比拟,星河对阳光保险的投入或许只能在深圳盖几栋楼,但这有限的投入将来撬动的或许是类似平安集团的千亿帝国,保险业的高成长性不仅将为星河带来稳定的现金流,而如果阳光保险实现在香港上市,将给星河的投资带来丰厚回报,而且星河将由此获得一个能拥有高端客户资源的有利输入渠道,有望成为华侨城以外,深圳拥有第二大v ip高端客户资源的房企。

2006年10月,当挖掘机铿锵的声音回荡在沈阳万达广场周围时,这个2003年建成的商业体,留给350个商户的只是一把辛酸泪。这是万达在商业地产经验积累过程中经历过的最为痛楚的一幕。2003年开业,2005年人流稀少,市场上不断传来商业欺诈的声音。最终已售出的商铺由万达收回,该建筑拆除。

实际上,复地地产的金融道路正是许多地产企业正在探索的路,这是地产金融的一个大众化版本。3月,中海外表示公司将与工银国际投资管理等投资方成立最高达39亿港元的基金,投资于内地的房地产项目。4月初,经过2年的筹备,中国内地首家地产商发起的外币私募基金由金地集团联合瑞银募集成功。“首期1.25亿美元,4月份到位后很快就会投入项目,接下来我们会尽快开展第二期的募集。”到目前为止,在全国,开发商背景的私募基金至少不少于40家。

参股民生银行初尝甜头之后,泛海集团在金融投资领域衔枚疾进,民生证券、海通证券等相继成其“猎食”目标。目前,泛海集团旗下金融资产包括民生银行、海通证券、民生证券、民生人寿、民生典当、民生保险经纪、广西北部湾银行等,同时掌控着两家上市公司泛海建设和民生投资,投资回报颇丰。

静悄悄转身,不愿惊动太多人。而当外界还在为万科是否应进军商业地产而激烈讨论时,今年万科已经悄然在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元,2010年万科对商业地产的投资密集度堪称史无前例。在住宅业务基础上兼做商业地产的构想,令万科完全打破一直以来“专注住宅”的形象。

当万科在世界范围内把住宅做到极致时,或许就意味着依靠土地红利野蛮生长的中国房地产旧模式碰到了天花板。面对住宅业愈发显著的周期特性和更高的融资能力要求,寻找新的业务模式以规避风险成为开发商的必修课。

今年5月14日,商业地产大佬大连万达集团董事长王健林成为内地新首富。第一次,商业地产大佬取代住宅业大佬坐上中国首富的位置。王健林的登顶意味着,传统房地产以住宅为主的单一格局,已至转型时点。

地产金融的另一个版本是参股金融,在这一点上,标杆之一是宁波的雅戈尔。

不仅是万达,综合开发已成趋势。保利、soho中国、雅居乐等纷纷进军商业地产,金地集团已计划在2010年投入20亿元整合手中上百万平方米的商业地产资源。

直到现在,王石在口头上仍然咬定住宅不放松,但作为万科的二当家,总裁郁亮显然不这么想。2009年年底,郁亮正式发出了万科进军商业地产的宣言,其直言万科要加大商业地产的比重,这一度让市场猜测,王石和郁亮在万科的发展战略上产生了巨大分歧。

作为国内地产界的后起之秀,星河的住宅、商业地产和金融的三架马车架构无疑是最完备的,这是许多地产商想走而未能走通的路。而在金融行业,星河地产的保险、创投加银行的架构十分独到。

某种程度而言,万科如今的成功是王石对住宅偏执的结果。在万科今年将近870亿的销售中,住宅销售贡献了其中的绝大部分,商业地产贡献的份额几乎可以忽略不计。

数据显示,2009年,万科全年实现营业收入488.8亿元,归属上市公司股东的净利润53.3亿元,而2010年前三季度,万科实现今年前三季度万科实现营业收入223.8亿元,净利润32.7亿元。尽管由于结算滞后于销售,三季度末万科已售未结资源量达到历史新高。但纯粹依靠住宅推动的万科净利润增长乏力已是不争的事实。

至今,以商业地产ipo的企业已有人和商业、华南城、南国置业、soho中国,虽然队伍尚显单薄,但是每当面临直指住宅业的调控时,从住宅圈中跳出来的人总是可以表达他们的优越感。5月底,“红树林”在青岛开盘,今典集团联席主席张宝全称:“传统的房地产开发模式我一定不会做了,那个时候的传奇已经没有办法再复制,那个时代过去了。”与张宝全有着近似布局的还有中坤地产董事长黄怒波,对于曾经火热的“地王”争锋,黄怒波以三个“更”来形容他的不屑。“市场上总有比你更鲁莽的,总有比你更有钱的,总有比你更不要命的,我为什么要跟这些人争抢那些有限的资源?”

2009年的年报显示,万科成为国内首家销售金额突破600亿元的房地产公司,业绩重返增长轨道。而受金融危机影响,美国最大的房地产企业帕尔迪2009年销售收入为38.7亿美元,因此万科继2008年后蝉联全球住宅企业销售冠军。

投资深创投的想象力有多大,这在深创投的股东之一大众公用的身上体现无疑。据大众公用2008年年报,在2008年1.73亿元的盈利中,创投业务的贡献占据了半壁江山。2009年大众公用实现投资收益3.72亿元,而其归属于母公司所有者净利润总计才2.2亿元,仅深创投一家就贡献投资收益7900万元,占净利润比重提高到36%。而一旦深创投实现上市,“大众公用们”的盈利还将翻番。

2009年10月30日,创业板的成功开通,为创投企业增加了退出渠道,各种“钱生钱”的故事不断在深创投身上上演。

截至2009年底,万达已开业持有的商业物业面积达到400万平方米。万达广场包括开业与在建项目,覆盖全国50多个城市,物业面积合计超过1000万平方米。万达官方网站显示,2009年,万达总资产额达到1000亿元,年销售额600亿元,这显然已威胁到万科的统治地位。王健林在2009年年底表示,万达确定2010年将新开业15个万达广场,2011年,计划新开业20个万达广场。到2012年万达广场数量将超过80个,经营性物业持有面积将超过1200万平方米。

而在严厉的宏观调控下,住宅市场的过度涨幅及涨速已越发变得不可持续,虽然它目前依然是各大房企最重要的生命线及利润来源,但长期来看,过度依赖住宅市场的高额利润格局存在很大风险。而在全球成熟市场环境下,持有型商业地产才是房地产企业长期而稳定的利润来源,优秀持有型商业地产的价值不被低估,

正如万科的悄然转身一样,商业地产的重要性对许多地产商而言已是一个不需再讨论的话题。而在中国地产行业的下半场,有战略眼光的地产商开始建仓金融,这里面的先行者首推复地、金地、雅戈尔和泛海建设。

因此,有前瞻眼光的房地产企业开始长线布局,用住宅市场的高额利润,反哺商业地产发展,以期在未来转型中占得先机。

创业板开板一年以来,投资机构通过企业ipo获得的平均账面回报率为13倍。从国内投资机构退出情况来看,最大的赢家无疑是深创投。其中,深创投所投上市公司数量12家左右,约占创业板上市公司总量的十分之一,被业界称为创业板的“深创投板块”,而平均账面投资回报率为10.35。

在万科内部,商业地产大佬大林万达是一个很少被公开讨论的话题,一是因为谁将是中国地产行业老大之争,二是随之而来的万科众高管的脸面,但万达的崛起甚至超越万科已是可以预见的现实。

雅戈尔的资产遍布宁波,不仅是3万多人的制造业工厂和雅戈尔服装的专卖店,它还是宁波最大的房地产商,雅戈尔置业开发了宁波当地最好的楼盘;它拥有宁波最大的进出口贸易公司,也是宁波银行的大股东。雅戈尔的三驾马车——服装、房地产和金融投资的成功,让它曾在一段时间内被视为中国公司主业+投资模式的范本。

国内地产行业的另一个资本高手是,身为全国工商联副主席的泛海建设老板卢志强,他是国内各类财富榜单的常客。资料显示,成立于1988年的泛海集团注册资本40亿元,以房地产、金融、能源、综合投资、资本经营为核心业务,业务足迹遍布北京、上海、深圳、武汉、杭州、青岛等城市。当中“慧眼识珠”的典型案例是,1996年,泛海集团参与发起设立国内第一家民营股份制商业银行——民生银行,后者于2000年底上市。

作为国内民营资本大鳄“复星系”的地产主力,今年7月初,复地宣布,正式成立全资子公司上海复地投资管理有限公司。复地投资实施私募、投资、资产管理三足鼎立的发展方略,以沪京深一线城市和三大经济圈为主要投资区域,坚持以住宅投资为主,适当参与办公、商业或主题地产。其目标是“十年内将贡献复地40%利润”。

不言而喻,实业开发和地产金融,是地产“生物链”中两个不同的层级。按照现今地产行业流行的战略架构,住宅和商业双核业务驱动无疑能更好地获得业绩持续增长并控制风险。但十年后复地的年度利润要达到100亿,这是几何级数的增长,单靠开发肯定不行,而复地投资的建立起码满足了这种想象。

星河不仅是阳光保险集团的第一大股东,也是深圳市创新投资集团(深创投)的第二大股东。深创投是一家大型投资企业集团,注册资本25亿元人民币,第一大股东是深圳市国有资产监督管理局,星河地产以4亿左右的出资,16 .3%的占比作为第二大股东。

作为持有9.73%股份的阳光保险的第一大股东,星河地产享受着与大象共舞的待遇和机会,在阳光保险的现有股东中,中国石油化工、中国南方航空、中国铝业、中国外运长航集团、广东电力发展股份等大型国企赫然在列,而集团总资产已增至330亿元。

数据显示,2009年的雅戈尔营业收入是122.78亿元,利润总额则为40.97亿元。尽管营业收入只有万科的四分之一,但利润总额却与万科的53亿相差不远。

万科总裁郁亮曾把中国房地产行业过去十几年的发展形容为足球赛的“上半场”。在他看来,遍地黄金的时代过去了,未来房地产的竞争态势和势力格局仍然充满变数,目前“下半场”才刚刚开始。

传统地产商们的下半场似乎清晰可见,从2009年开始,地产商们开始把目标瞄向三个领域,一是二三线城市,二商业地产,三是地产金融。在开发链条已非常完备,每个房企都可以非常标准地做住宅的今天,在商业地产和资本领域,高下立判,而类似于中国平安和复星集团的金融控股集团将是许多有战略眼光的地产商下一步要走的路。

王石对万科的定位是“专业的住宅开发商”,为了坚持这一策略,,2009年8月,在中山大学的演讲中,王石不惜放言,“如果有一天,万科不走住宅专业化道路了,我即使躺在棺材里,也会举起手来反对。”

2007年夏天,创立不到2年的阳光财险开始实现盈利。作为国内前十大保险集团,阳光保险近几年的保费收入猛增,2010年上半年已达130亿元,远高于同业发展水平。

在星河的金融版图中,最早的投资对象是阳光保险,这是星河正式进入资本运营时代的第一个案例。

10年来,深创投共投资了200多家企业,其中国内上市10家,海外上市28家,目前深创投管理资金规模在100亿元人民币左右,除了自身出手投资外,还在北京、上海、天津、重庆等20个城市合资成立20多只政府引导基金,并与新加坡大华银行,以及日本和以色列机构分别成立多只中外合作基金。

仅仅在三年之后,曾经摔得青紫的万达商业,开始在中国大大小小的城市迅速拓展。万达官方网站上的资料显示,目前万达已在全国开业27个万达广场、7家五星级酒店、400块电影银幕和11家连锁百货店。

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